ITBI na integralização de imóveis: STF garante imunidade também para holding e imobiliária (Tema 1.348)

O STF decidiu que não incide ITBI quando o sócio transfere imóveis para integralizar o capital de uma empresa, mesmo que ela tenha atividade imobiliária preponderante, como a holding patrimonial que aluga imóveis e as imobiliárias (Tema 1.348, RE 1.495.108). O julgamento terminou no plenário virtual em 19 de outubro de 2026.

Era uma das maiores dúvidas de quem pensa em montar uma holding: muitos municípios cobravam o ITBI justamente das empresas de locação e compra e venda de imóveis. Neste artigo, explico o que mudou, até onde vai a imunidade e o que ainda exige cuidado.

O que diz a Constituição sobre o ITBI na integralização?

O art. 156, § 2º, I, da Constituição diz que o ITBI não incide sobre a transmissão de bens ou direitos incorporados ao patrimônio de uma pessoa jurídica em realização de capital. Na mesma frase, também livra do imposto a transmissão decorrente de fusão, incorporação, cisão ou extinção de pessoa jurídica.

O problema estava no final do dispositivo: “salvo se, nesses casos, a atividade preponderante do adquirente for a compra e venda desses bens ou direitos, locação de bens imóveis ou arrendamento mercantil”.

Os municípios liam essa ressalva como aplicável a todos os casos, inclusive à integralização de capital. Por essa leitura, uma holding patrimonial que vive de aluguel pagaria ITBI ao receber os imóveis dos sócios. A atividade preponderante é medida pelo art. 37 do CTN: em regra, quando mais de 50% da receita operacional, nos dois anos anteriores e nos dois seguintes à aquisição, vem de compra, venda ou locação de imóveis.

O que o STF decidiu no Tema 1.348?

Prevaleceu o voto do relator, ministro Edson Fachin. A tese, em resumo, diz que a imunidade do ITBI na realização do capital social, mediante integralização de bens e valores, é incondicionada, ou seja, não depende de a empresa ter ou não atividade preponderantemente imobiliária.

Para a maioria, a ressalva da atividade imobiliária vale só para as operações de reorganização societária (fusão, incorporação, cisão e extinção de pessoa jurídica), e não para a simples integralização de capital.

A decisão saiu por ampla maioria. Ficaram vencidos os ministros Gilmar Mendes e Flávio Dino, que viam na imunidade irrestrita um espaço para planejamentos que esvaziariam a cobrança do imposto.

Como o caso tem repercussão geral, a tese vale para todos os processos sobre o tema no país e orienta os municípios.

Até onde vai a imunidade?

A decisão não é um “liberou geral”. Existem dois limites claros:

1. Só o valor do capital integralizado. Pelo Tema 796 do STF, a imunidade alcança apenas a parte do valor dos imóveis usada para integralizar o capital. Se o imóvel entra por um valor maior e a diferença vai, por exemplo, para reserva de capital, o excesso paga ITBI.
2. Simulação e fraude. O município continua podendo cobrar se provar que a operação foi montada só para escapar do imposto, por exemplo, integralizar o imóvel e, logo em seguida, transferir as quotas para um comprador como se fosse uma venda disfarçada.

Além disso, a regra para fusão, incorporação e cisão continua com a ressalva da atividade imobiliária.

Exemplo ilustrativo: um casal transfere para a sua holding três imóveis avaliados em R$ 1.500.000, e o capital social integralizado é de R$ 1.500.000. Pela tese do Tema 1.348, não há ITBI sobre a operação, mesmo que a holding viva de aluguel. Se o capital fosse de R$ 1.000.000 e os outros R$ 500.000 fossem para reserva de capital, o ITBI incidiria sobre esses R$ 500.000, conforme a alíquota do município.

O que muda para quem tem ou quer montar uma holding?

Para quem planeja uma holding patrimonial, a decisão remove uma das maiores incertezas de custo. Antes, a integralização dependia da interpretação de cada prefeitura e, muitas vezes, de ação judicial. Agora, existe uma tese do STF que o município deve seguir.

Isso não dispensa o planejamento. Na montagem da holding, ainda é preciso decidir:

• por qual valor integralizar os imóveis (valor da declaração de IR ou valor de mercado), o que mexe com o ganho de capital e com a discussão do ITBI sobre o excesso;
• qual regime tributário a holding vai usar para os aluguéis;
• como organizar a sucessão, com doação de quotas e cláusulas de proteção, tema do nosso artigo sobre holding familiar e sucessão.

Para quem já tem empresa imobiliária, incorporadora ou construtora e pretende receber imóveis dos sócios como capital, a lógica é a mesma: a imunidade vale até o valor do capital integralizado.

Como funciona a integralização de imóveis na prática

Com a tese do STF, o roteiro de quem vai transferir imóveis para uma empresa fica assim:

1. Definir a estrutura. Tipo de sociedade, quem serão os sócios, qual o objeto social (administração de bens próprios, locação, compra e venda) e qual regime tributário a empresa vai adotar.
2. Escolher o valor de integralização. A pessoa física pode transferir o imóvel pelo valor da declaração de imposto de renda ou por valor maior. Se usar um valor acima do declarado, a diferença é ganho de capital tributável na pessoa física (Lei nº 9.249/1995, art. 23).
3. Fixar o capital social. O capital deve corresponder ao valor dos imóveis que entram. Se uma parte for para reserva de capital, essa parte fica fora da imunidade.
4. Registrar o contrato social na Junta Comercial, com a descrição dos imóveis e os valores.
5. Pedir o reconhecimento da imunidade ao município, conforme o procedimento local. Muitos municípios exigem o requerimento antes do registro no cartório de imóveis.
6. Registrar a transferência na matrícula de cada imóvel, no cartório de registro de imóveis.
7. Manter a holding funcionando de verdade: contabilidade em dia, contratos de locação em nome da empresa e distribuição de lucros registrada. Isso também protege contra a alegação de simulação.

Se o município negar a imunidade com base na atividade imobiliária, a decisão do Tema 1.348 passa a ser o principal argumento, tanto no recurso administrativo quanto, se necessário, na Justiça.

Paguei ITBI na integralização. Posso pedir de volta?

Talvez. O prazo geral para pedir de volta um tributo pago indevidamente é de cinco anos (art. 168 do CTN). Quem pagou ITBI ao integralizar imóveis em uma empresa de atividade imobiliária, nesse período, pode avaliar um pedido de restituição ao município ou uma ação judicial.

Dois cuidados antes de agir:

1. Acompanhar o acórdão. O texto final ainda vai ser publicado, e o STF pode modular os efeitos no tempo, o que mudaria quem tem direito ao passado.
2. Conferir a operação. Se parte do valor foi para reserva de capital, essa parte continua tributada e não entra na restituição.

O ITBI muda com a Reforma Tributária?

Não diretamente. O ITBI continua sendo um imposto municipal e não foi substituído pelo IBS ou pela CBS. A Reforma Tributária mexe na tributação das operações com imóveis (venda, locação, incorporação), mas a imunidade do ITBI na integralização de capital segue regida pela Constituição e, agora, pela tese do Tema 1.348.

Se você tem imóveis alugados e está pensando em holding, vale olhar as duas pontas juntas: o ITBI na entrada e a tributação dos aluguéis a partir de 2027, que é tema do nosso artigo sobre a Reforma Tributária no mercado imobiliário.

O que fazer agora

• Se você vai montar uma holding: refaça a conta do custo de entrada sem o ITBI sobre o capital integralizado e defina o valor de integralização com o seu contador.
• Se você já integralizou e pagou ITBI nos últimos cinco anos: separe a guia, o contrato social e a avaliação do município para analisar a restituição.
• Se o seu município negar a imunidade: a decisão do STF é o principal argumento, inclusive no pedido administrativo.

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Perguntas frequentes

O que o STF decidiu no Tema 1.348?

No RE 1.495.108, julgado no plenário virtual encerrado em 19/10/2026, o STF decidiu que a imunidade do ITBI na integralização de capital com imóveis é incondicionada. Ela vale mesmo para empresas cuja atividade preponderante é comprar, vender ou alugar imóveis, como holdings patrimoniais e imobiliárias.

A holding patrimonial que aluga imóveis paga ITBI ao receber os imóveis dos sócios?

Pela tese do Tema 1.348, não, na parte do valor que for usada para integralizar o capital social. O valor que ultrapassar o capital, por exemplo quando parte vai para reserva de capital, continua sujeito ao ITBI, conforme o Tema 796 do STF.

A decisão vale para fusão, incorporação e cisão de empresas?

Não da mesma forma. Segundo o voto do relator, a ressalva da atividade imobiliária preponderante, prevista na Constituição, continua valendo para as operações de reorganização societária: fusão, incorporação, cisão e extinção de pessoa jurídica.

Paguei ITBI para integralizar imóveis. Posso pedir de volta?

Pode ser possível pedir a restituição do que foi pago nos últimos cinco anos (art. 168 do CTN), mas é preciso acompanhar a publicação do acórdão e uma eventual modulação dos efeitos. Cada caso precisa ser analisado com os documentos da operação.

O município ainda pode cobrar ITBI nessas operações?

Pode, em duas situações principais: sobre o valor que exceder o capital integralizado (Tema 796) e quando provar simulação ou fraude, isto é, uma operação montada só para fugir do imposto.

Fontes oficiais

• STF: Tema 1.348 da repercussão geral (RE 1.495.108)
• Constituição Federal, art. 156, § 2º, I
• Código Tributário Nacional, arts. 36, 37 e 168
• STF: Tema 796 da repercussão geral (RE 796.376)
• Conjur: STF garante imunidade de ITBI a imobiliárias na integralização de capital (21/10/2026)