Como tirar a CND de obra: passo a passo completo (CNO, SERO, DCTFWeb)

Para tirar a CND de obra, você precisa cumprir quatro etapas na Receita Federal: inscrever a obra no CNO, fazer a aferição no Sero, transmitir a DCTFWeb Aferição de Obras e pagar (ou parcelar) o DARF gerado. Depois, emite a certidão pela internet. Ela vale 180 dias e é a que o cartório exige para averbar a construção.

O caminho é esse mesmo, mas cada etapa tem detalhes que mudam o valor do INSS ou travam a certidão. Para a visão geral do tema, veja o nosso guia completo de INSS de obra. Aqui o foco é prático: do cadastro até a certidão na mão.

O que é a CND de obra e para que ela serve?

A CND de obra é a Certidão Negativa de Débitos relativos a Tributos Federais e à Dívida Ativa da União vinculada a uma obra específica. Ela comprova que as contribuições previdenciárias sobre a mão de obra usada na construção foram apuradas e pagas.

O uso mais comum é a averbação no Cartório de Registro de Imóveis: pelo art. 43 da IN RFB nº 2.021/2021, o oficial do registro deve exigir a CND (ou a CPEND) do proprietário para averbar a obra. Sem averbação, a construção não aparece na matrícula, o que pesa na venda, no financiamento e no inventário. Quais outros papéis o cartório pede você vê no artigo sobre averbação da construção no cartório.

A Receita emite três tipos de certidão de obra:

Fonte: página “Certidão de obra (CND)” da Receita Federal e IN RFB nº 2.021/2021, arts. 44 e 45.

Quem é o responsável por tirar a CND da obra?

Só quem é responsável pela obra pode regularizá-la no Sero (IN RFB nº 2.021/2021, art. 2º, § 2º). Pelo art. 8º da IN, os responsáveis são:

• o proprietário do imóvel, pessoa física ou jurídica, comprovado pela matrícula atualizada;
• o dono da obra, que tem a posse do imóvel como promitente-comprador, cessionário, locatário, comodatário, usufrutuário e outras formas previstas em lei;
• o incorporador;
• o condômino, nas construções em condomínio ou em nome coletivo;
• a construtora contratada por empreitada total;
• a empresa líder do consórcio, ou o próprio consórcio, também em empreitada total.

Para o dono de obra pessoa física, a regra prática é esta: se você contratou pedreiros, empreiteiros ou uma construtora só para partes da obra (empreitada parcial), a responsabilidade pela regularização é sua. Se contratou uma construtora por empreitada total, ela passa a ser a responsável, e o cartório deve exigir a certidão dela (art. 43, § 1º).

Depois que a obra está regularizada, qualquer pessoa consegue emitir a certidão pela internet, informando o número da aferição. Isso facilita quando o corretor, o despachante ou o próprio cartório precisa de uma nova via.

Passo a passo: como tirar a CND de obra

O roteiro abaixo segue a IN RFB nº 2.021/2021 e as orientações oficiais da Receita Federal. Tudo é feito pela internet, no e-CAC, com conta gov.br nível prata ou ouro (ou certificado digital).

1. Separe os documentos antes de começar

A Receita recomenda ter em mãos, antes de abrir o Sero:

1. Alvará de construção (ou projeto aprovado pela prefeitura);
2. Habite-se (ou certidão de conclusão de obra, CVCO, CCO, conforme o nome usado no seu município);
3. Declarações da mão de obra entregues durante a obra: eSocial, DCTFWeb ou GFIP, se você teve trabalhadores contratados;
4. Notas fiscais das empreiteiras, com o número do CNO da obra, e notas de concreto usinado, argamassa usinada ou massa asfáltica, se houver;
5. Notas de pré-moldados ou pré-fabricados usados na estrutura ou nas paredes externas.

A IN lista esses documentos no art. 41. A Receita pode pedir qualquer um deles, a qualquer tempo, dentro do prazo decadencial. Por isso, guarde tudo.

2. Inscreva (ou confira) a obra no CNO

O Cadastro Nacional de Obras (CNO) é o “CPF da obra”. Sem ele, o Sero não abre: a IN exige a inscrição prévia (art. 2º, § 3º) e a Receita é direta: sem esse cadastro não será possível regularizar a obra nem emitir a certidão.

• Prazo: até 30 dias contados do início da obra, informando todos os responsáveis (IN RFB nº 2.061/2021, art. 18; IN RFB nº 2.021/2021, art. 11). Perder o prazo sujeita o responsável a multa (art. 18, § 1º).
• Onde: e-CAC, em Cadastros > CNO.
• Obra antiga com matrícula CEI: a matrícula precisa ser migrada para o CNO, que mantém o mesmo número.

Na hora de conferir o cadastro, olhe com atenção área, destinação, categoria (obra nova, acréscimo, reforma, demolição) e datas. Esses dados vão direto para o cálculo no Sero. Se algo estiver errado e o sistema não deixar corrigir, é preciso abrir processo digital pedindo a alteração. O passo a passo do cadastro está no artigo sobre como cadastrar a obra no CNO.

3. Faça a aferição no Sero

O Sero (Serviço Eletrônico para Aferição de Obras) é o sistema da Receita que calcula o INSS da obra. “Aferir” significa avaliar: o sistema estima quanto de mão de obra foi usado na construção e quanto de contribuição isso gera.

Para obra de pessoa física, a apuração é sempre por aferição indireta (IN RFB nº 2.021/2021, art. 38). Na prática, o Sero calcula a Remuneração da Mão de Obra Total (RMT) a partir da área, da destinação, da categoria e do tipo da obra, usando o VAU (Valor Atualizado Unitário), e aplica reduções previstas na norma, como o fator social para obras de pessoa física (arts. 7º, XIII, 24 a 26).

No sistema (e-CAC > Declarações e Demonstrativos > Sero > “Aferir obra”), você vai:

1. escolher a obra e confirmar os dados do CNO;
2. ajustar o endereço, se necessário;
3. vincular o habite-se (opcional, mas preenche vários campos sozinho);
4. informar se a aferição é da obra inteira ou de parte dela, a data de término e o uso de concreto usinado, argamassa ou massa asfáltica;
5. informar a área a aferir, se for regularização parcial;
6. incluir regularizações antigas feitas pela DISO, se houver;
7. incluir os créditos: a remuneração já declarada em eSocial/DCTFWeb ou GFIP durante a obra, que é abatida do cálculo;
8. incluir as notas de pré-moldados, nas obras cadastradas como alvenaria.

Ao final, o Sero mostra a memória de cálculo. Confira antes de enviar. É aqui que a maioria dos erros caros acontece: área informada a maior, categoria errada, crédito que não entrou porque a declaração mensal não foi entregue. Para entender o que o sistema faz em cada tela, veja o artigo sobre como funciona a aferição no Sero.

Um ponto importante sobre créditos: se você entregou as declarações mensais da mão de obra durante a construção, essa remuneração reduz o valor final. Em obra predial de pessoa física, cumprindo requisitos da IN (art. 33), entra ainda o Fator de Ajuste, que pode reduzir significativamente o valor, conforme a documentação da obra. Ele tem regras próprias, explicadas no artigo sobre o Fator de Ajuste no INSS da obra.

4. Transmita a DCTFWeb Aferição de Obras

Concluída a aferição, o Sero gera a DCTFWeb Aferição de Obras, a declaração que confessa o débito apurado (IN RFB nº 2.021/2021, art. 6º). Você envia pelo botão “Concluir e enviar DCTF”.

Regras que valem a pena saber:

• Prazo de transmissão: até o último dia útil do mês em que as informações forem prestadas no Sero, mesmo que não haja valor a pagar (art. 6º, § 2º).
• Uma por mês: só é possível transmitir uma DCTFWeb Aferição de Obras por mês, ressalvada a retificadora (art. 6º, § 6º).
• Ela já vale como cobrança: a declaração é instrumento suficiente para a Receita exigir o crédito (art. 6º, § 19). Se não for paga, vai para cobrança e, depois, para a Dívida Ativa da União (art. 6º, § 18).
• Retificar exige corrigir o Sero antes (art. 6º, § 11). E há limites: por exemplo, não se reduz por retificação um débito já incluído em parcelamento deferido (art. 6º, § 13).

5. Pague o DARF ou parcele

Depois do envio, use “Gerar DARF”. O vencimento é o dia 20 do mês seguinte ao envio da DCTFWeb Aferição de Obras, antecipado para o dia útil anterior se não houver expediente bancário (art. 6º, §§ 3º e 4º).

Se não for possível pagar à vista, a Receita permite parcelar, mas só depois do vencimento. Segundo a orientação oficial, o valor é acrescido de multa de mora (0,33% por dia de atraso, limitada a 20%, conforme a Lei nº 9.430/1996, art. 61) e juros pela taxa Selic. As condições do parcelamento, como número de parcelas e valor mínimo, são as da modalidade disponível no e-CAC no momento do pedido.

6. Emita a certidão da obra

Com a obra regularizada e o pagamento feito (ou o parcelamento negociado), a certidão fica disponível pela internet, no serviço de certidões da Receita, na categoria obra. Você informa o número da aferição: o número do CNO seguido do número de ordem da aferição, que aparece no Sero.

A IN (art. 44) só libera a CND ou CPEND quando:

1. a aferição foi feita no Sero e a DCTFWeb Aferição de Obras foi transmitida;
2. os débitos dessa DCTFWeb, se vencidos, estão regularizados;
3. os débitos das DCTFWeb mensais usados como crédito na aferição, se vencidos, também estão regularizados;
4. a aferição não está “pendente de retificação” nem cancelada.

Repare no item 3: se você aproveitou como crédito uma declaração mensal que ficou sem pagar, a certidão trava. Se a certidão não sair, a Receita orienta consultar as pendências e, quando necessário, abrir processo digital no e-CAC (“Emitir, renovar ou anular certidão de obra”), um processo por obra, com o relatório de apoio emitido pelo Sero.

Quanto tempo vale a CND de obra?

A CND e a CPEND de obra valem 180 dias, contados da data de emissão (IN RFB nº 2.021/2021, art. 44, § 5º).

Duas consequências práticas:

• Não emita cedo demais. Se ainda faltam documentos para o cartório, deixe a certidão para o fim.
• Se vencer, emita outra. Não há limite de certidões para a mesma aferição. Enquanto a obra estiver sem pendências, você emite nova via pela internet, e pode trocar uma CPEND por CND depois de quitar o débito.

A certidão para averbação traz a categoria, a destinação e a área em m² aferidas (art. 45). Confira se a área bate com a do habite-se e com o que vai ser averbado. Divergência aqui é motivo comum de exigência do cartório.

Exemplo ilustrativo: o calendário da regularização

Exemplo ilustrativo, com datas hipotéticas, para mostrar como os prazos da IN se encaixam. Não usa valores reais de nenhum cliente.

Imagine uma casa térrea de pessoa física, com habite-se emitido em fevereiro.

Se, no mesmo exemplo, o dono da obra preferisse parcelar, só poderia pedir o parcelamento depois de 20 de abril, já com multa de mora e juros. Com o parcelamento em dia, a certidão sairia como CPEND, que também serve para averbar.

Quais obras não precisam de CND ou de Sero?

Algumas situações são dispensadas pela IN RFB nº 2.021/2021.

Não há contribuição previdenciária (art. 34, I) quando o proprietário ou dono da obra é pessoa física, não tem outro imóvel e a construção é, ao mesmo tempo:

• residencial e unifamiliar;
• de até 70 m² de área total;
• para uso próprio;
• do tipo econômico ou popular;
• feita sem mão de obra remunerada.

Nesse caso, o cartório não exige a CND. Basta uma declaração do proprietário, sob as penas da lei, de que ele e o imóvel atendem a todas essas condições (art. 43, I e § 2º). Se qualquer condição falhar, por exemplo se houve pedreiro pago, a contribuição passa a ser devida (art. 34, § 1º).

O cartório também não exige a certidão (art. 43):

• para construção concluída antes de 22 de novembro de 1966;
• para construção em área de regularização fundiária de interesse social.

Ficam fora do CNO e do Sero (art. 2º, § 4º) os serviços de construção civil marcados como “(SERVIÇO)” no Anexo VI da IN RFB nº 2.110/2022 e a reforma de pequeno valor de pessoa jurídica com contabilidade regular.

Atenção: mutirão, trabalho voluntário para entidade e obra de entidade beneficente ou religiosa sem mão de obra remunerada continuam tendo de passar pelo Sero, mesmo sem contribuição a pagar (art. 2º, § 6º, e art. 35).

E se a obra foi concluída há mais de 5 anos?

Obra antiga continua precisando de aferição no Sero para tirar a certidão, mesmo que o período esteja atingido pela decadência (IN RFB nº 2.021/2021, art. 2º, § 8º). A diferença é que, comprovada a decadência, as contribuições daquele período deixam de ser devidas (arts. 29 e 42).

A comprovação depende de documentos específicos listados na IN, e cada caso tem suas armadilhas. Explicamos tudo no artigo sobre como regularizar obra antiga e a decadência do INSS.

Onde as pessoas mais erram ao tirar a CND de obra?

Os problemas mais comuns que vemos no escritório:

1. CNO com área ou categoria erradas. O Sero calcula em cima do CNO: área a maior gera INSS a maior.
2. Declarações mensais não entregues durante a obra. A remuneração não entra como crédito e o Fator de Ajuste fica fora de alcance.
3. Enviar a DCTFWeb sem conferir a memória de cálculo. Corrigir depois exige retificar o Sero e pode esbarrar no art. 6º, § 13.
4. Deixar o DARF vencer. Entram multa e juros, e a certidão trava até pagar ou parcelar.
5. Emitir a CND cedo demais e ela vencer antes da averbação.

Se você está nessa fase, vale fazer uma simulação antes de enviar qualquer coisa no Sero. Na nossa página de regularização e redução do INSS de obra você pede uma análise da sua obra.

Dá para fazer sozinho?

Dá. Mas o valor final depende de como a obra é informada no CNO e no Sero, e uma informação errada pode custar caro ou travar a averbação. Se quiser alguém olhando a sua obra antes de enviar, fale com a equipe de INSS de obra da System Contabilidade.

Matheus Fernandes dos Santos, contador (CRC/RS RS-087526/O). System Contabilidade: mais de 45 anos, Canoas/RS, especializada em construção civil e mercado imobiliário, com atendimento em todo o Brasil.

Perguntas frequentes

Quanto tempo vale a CND de obra?

A CND e a CPEND de obra valem 180 dias, contados da data de emissão (IN RFB nº 2.021/2021, art. 44, § 5º). Se vencer antes de você levar ao cartório, basta emitir uma nova via pela internet, desde que a obra continue sem pendências.

Pessoa física consegue tirar a CND de obra sozinha?

Sim. O próprio responsável pela obra pode fazer tudo pelo e-CAC, com conta gov.br nível prata ou ouro: inscrever no CNO, aferir no Sero, transmitir a DCTFWeb Aferição de Obras, pagar o DARF e emitir a certidão. O cuidado está no preenchimento, porque erros de área, categoria ou créditos mudam o valor a pagar.

Dá para parcelar o INSS da obra e ainda assim tirar a certidão?

Sim. A Receita informa que o parcelamento só pode ser pedido depois do vencimento do DARF, com multa de mora e juros Selic. Com o parcelamento em dia, a dívida fica com a exigibilidade suspensa e a Receita emite a CPEND, que tem o mesmo valor da CND para averbar a obra.

Toda obra precisa de CND para averbar no cartório?

Quase todas. A IN RFB nº 2.021/2021 (art. 43) dispensa a certidão, por exemplo, na casa própria de até 70 m², residencial, unifamiliar, popular, feita sem mão de obra remunerada, por pessoa física sem outro imóvel; na construção concluída antes de 22/11/1966; e em área de regularização fundiária de interesse social.

Qual a diferença entre CND, CPEND e CPD de obra?

A CND sai quando a obra não tem pendência no Sero nem débito. A CPEND sai quando há débito a vencer ou com exigibilidade suspensa, como um parcelamento em dia, e também serve para averbar. A CPD (positiva) indica pendência ou débito vencido e não serve para a averbação.

Preciso do habite-se para tirar a CND de obra?

Na prática, sim. A Receita orienta pedir o habite-se à prefeitura assim que a obra terminar e ter em mãos o alvará e o habite-se antes de aferir no Sero. Vincular o habite-se no Sero é opcional, mas preenche vários campos automaticamente.

Fontes oficiais

• Instrução Normativa RFB nº 2.021/2021 (texto vigente, com alterações das INs 2.028/2021, 2.061/2021, 2.110/2022, 2.212/2024 e 2.237/2024)
• Instrução Normativa RFB nº 2.061/2021 (CNO), art. 18
• Receita Federal: Construção Civil (orientações gerais)
• Receita Federal: Cadastro Nacional de Obras (CNO)
• Receita Federal: Como regularizar minha obra (Sero)
• Receita Federal: Já terminei minha obra
• Receita Federal: Certidão de obra (CND)
• Gov.br: Emitir certidão de regularidade fiscal de obra
• Gov.br: Inscrever ou atualizar cadastro de obra de construção civil